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（来源：谭谈研究）
2月2日，上海爆出猛料：政府下场收购二手房 ，用于保障性租赁住房。
这个新闻一出 ，有些朋友直接跑来问我，说上海房价会不会触底反弹？我当时也很明确告诉询问的朋友 ，我觉得对于上海房价短期企稳有帮助 ，但是长期来看，如果经济没有好转（租金没有上涨） ，那么房价就还没到触底反弹的水平 。
不过这个政策还是很重磅的 ，之前其实政府下场买房的新闻时不时都有，但是他们都是买的新房 。买新房的难度可比二手房小很多，因为买新房只需要跟开发商谈 ，所以价格很容易谈拢；但是买二手房就需要跟房东谈 ，那么不可避免地就会遇到一些钉子户，有人急着置换愿意让利 ，有人不急售就死咬报价 ，根本没法批量议价。
更麻烦的是，由于二手房朝向、装修 、楼层等问题 ，所以就算是同一个小区同一种户型 ，不同房子的真实价格也是不一样的，所以估价也变得很困难 。
那么上海政府为什么还要做这种费力不讨好的事情呢？
最核心的观点就是一个：租售比 。
上海市区现在不少老破小由于跌幅较大 ，目前已经具备一定的投资价值了 ，很多老破小租金回报率达到了2.5%左右，更有部分房源能够达到3%。
这个数字虽然对于个人投资者来说一般 ，但是对于政府来说已经算高的了 。政府的资金体量非常大 ，而且要考虑安全性，所以跟一些低风险理财相比（比如说10年期国债），2.5%~3%的收益率已经算很高的了 。
而且要知道 ，政府的融资成本比我们可要低很多。我们最多能借到3%左右的钱（大批量资金的话） ，但是政府能做到2%以内。别的不说，就算是按照这个利率来套利 ，也是稳赚不赔的生意 。
从目前上海房价走势来看 ，最近一个月环比数据是上涨的 。在我印象里面，自从2023年上海房价下跌以来 ，就很少有环比能够上涨的月份了。包括去年下半年 ，上海房价其实是经历了一轮快速下降的周期的，所以最近能够企稳回升也算是超出市场预期了 。
当然也是由于这个原因 ，年前房地产股票还突突了一波 。不过大家还是要稳住 ，这是一线城市房价回暖带来的短期炒作（包括资金当时也是从科技轮动到老登板块），从长期来看 ，我并不觉得房地产拐点到了 ，房地产股票我也并不看好。
为什么我说房地产（或者说房价）拐点还没到呢？
核心还是在租售比 。
按照国际成熟房地产市场的经验，一个国家的一线城市，租金回报率一定要过于本国的长期国债利率 ，最好高于当地的房贷利率 。
对于我们的一线城市来说 ，租金回报率一定要高于国内的10年期国债利率（1.9%），最好高于房贷利率（3%）。当然 ，考虑到目前我们房子的持有成本比较低（没有房地产税） ，所以租金回报率能够稍微降低0.5%~1%，但是有个2%出头的租金回报率是比较必要的 。
但是很可惜 ，我们的一线城市的租金回报率只有1.8% ，这个数字还是偏低的，这也是我判断目前房价泡沫还未完全清除的原因 。
目前我国只有一个城市房价实现了真正的企稳回升 ，那就是香港。
在25年下半年的时候 ，香港租金回报率就超过了房贷利率 。“巧合 ”的是，正好从那时候开始 ，香港房价开始上涨 。
最后说回政府下场抄底二手房的事 ，其实2024年8月深圳政府就已经干过了。不过从结果来看，依旧没能阻止后续深圳房价的下滑。除了刚开始宣传了一下，现在完全没有波澜 ，既不影响租赁也不影响房价 ，该跌的还在跌 。
所以说我客观评价一下上海这个政策，我估计对于稳定市场信心来说会有一点效果（特别是最近短期） ，但是长期来看尚不足以改变行业走势 。
当然 ，具体怎么样还需要持续观察，毕竟就算是同一个政策 ，也要看执?
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